Toeristische verhuur in Spanje: nu beslist 60 % van je buren

Spanje heeft de afgelopen drie jaar de regels rond Airbnb-achtige verhuur aangescherpt: regionale vergunningsstelsels, centrale registers en nu een krachtig nieuw instrument in handen van het gebouw zelf: de stemming met gekwalificeerde meerderheid. Koop je een appartement in Valencia om het op korte termijn te verhuren, of woon je boven buren die dat al doen, dan is dit het artikel om te bewaren.

Hoe de stemming van 3/5 werkt

Artikel 17 van de Ley de Propiedad Horizontal is het deel van het Spaanse recht dat de besluiten regelt die worden genomen op een junta de propietarios (de vergadering van alle appartementseigenaars in een gebouw). Verschillende besluiten vereisen verschillende meerderheden: gewoon onderhoud heeft alleen een gewone meerderheid nodig, structurele wijzigingen vereisen 3/5, en unanimiteit is voorbehouden aan zaken zoals het wijzigen van de oprichtingsakte van het gebouw.

De nieuwe regel plaatst toeristische verhuur op korte termijn in de categorie van 3/5. Om die toe te staan, moeten drie zaken op dezelfde vergadering samenvallen: minstens 3/5 van de eigenaars moet ja stemmen, diezelfde eigenaars moeten samen minstens 3/5 van de aandelen van het gebouw bezitten (cuota de participación), en er moet een quorum aanwezig zijn. De aandelen zijn de percentages die in de oprichtingsakte aan elke woning zijn toegekend, meestal evenredig met de oppervlakte, en ze bepalen hoeveel elke eigenaar bijdraagt aan de gemeenschappelijke kosten.

Worden de 3/5 niet gehaald, dan sneuvelt het voorstel en blijft toeristische verhuur in dat gebouw verboden. De stemming kan op een latere vergadering worden overgedaan, maar elke eigenaar die het zou raken, is vanaf dag één gewaarschuwd.

Wat telt als toeristische verhuur op korte termijn

De Spaanse woonregelgeving onderscheidt drie soorten verhuur. Een gewone woninghuur (arrendamiento de vivienda) valt onder de LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), loopt minstens 5 jaar (7 als de verhuurder een bedrijf is) en is wat elke langetermijnhuurder tekent. Een niet-residentiele of tijdelijke huur (arrendamiento por temporada) dekt verblijven van weken of maanden voor doeleinden zoals seizoenswerk of studie. En een vivienda de uso turístico (VUT) is een woning die aan toeristen wordt aangeboden, geadverteerd op Booking, Airbnb, Vrbo of vergelijkbare platforms, en door de regionale overheid vergund als toeristisch verblijf.

De stemming van 3/5 geldt uitdrukkelijk voor de vivienda de uso turístico. Of ze ook de dubbelzinnige arrendamiento por temporada dekt, heeft tot rechtszaken geleid: sommige verenigingen hebben gestemd om goedkeuring te eisen voor ELKE niet-permanente verhuur in het gebouw, met een beroep op de hervorming van de LPH. Verwacht dat rechterlijke uitspraken de exacte grens de komende 12 tot 24 maanden zullen bepalen.

Als er in mijn gebouw al toeristische verhuur is

De hervorming is niet zomaar met terugwerkende kracht van toepassing. Woningen die al als vergunde vivienda de uso turístico in bedrijf waren voor de relevante datum, behouden hun recht om te blijven verhuren. Wat veranderde, is de macht van de vereniging om terug te duwen: een stemming van 3/5 kan nu NIEUWE toeristenvergunningen in hetzelfde gebouw beperken, een opslag opleggen aan de woningen die al in bedrijf zijn (zie hieronder), of zelfs voorstellen om de bestaande activiteit te beeindigen wanneer de vergunning aan verlenging toe is.

In de praktijk: een vijandige vereniging kan het leven van een bestaande verhuurder duur en bureaucratisch lastig maken zonder hem juridisch uit te zetten, en een welwillende vereniging kan hem laten doorgaan. De uitkomst hangt volledig van de buren af, en daarom is het belangrijk om de huidige stemming binnen de comunidad uit te zoeken voordat je een appartement koopt om het in een Airbnb om te zetten.

De opslag van 20 procent op de gemeenschappelijke kosten

Als de vereniging er (met dezelfde meerderheid van 3/5) voor stemt, betalen eigenaars die in het gebouw een vivienda de uso turístico uitbaten tot 20 procent meer gemeenschappelijke kosten dan vergelijkbare woningen voor bewoning. De juridische motivering is dat toeristische verhuur onevenredige slijtage veroorzaakt aan de lift, de hal, de vuilkoker, het trappenhuis en elke concierge- of schoonmaakdienst. Het plafond is in de LPH zelf vastgelegd.

Voor een appartement van 100 m2 in het centrum van Valencia met ongeveer 1.200 EUR per jaar aan VvE-kosten is een opslag van 20 procent goed voor 240 EUR per jaar. Op grote schaal merkbaar als afschrikmiddel, maar op zichzelf niet genoeg om een winstgevende verhuur de das om te doen. De echte tanden van de hervorming zitten in het vetorecht op de vergunning, niet in de opslag.

Wat dit betekent voor Valencia

Valencia is een bijzonder geval in Spanje. De stad voerde een moratorium in op nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur in de centrale wijken (Ciutat Vella, Eixample, El Carmen, Russafa) dat sinds 2023 van kracht is en in 2024 werd verstevigd: nieuwe VUT-vergunningen zijn in die zones feitelijk onmogelijk te krijgen, nog voordat de stemming van de vereniging in beeld komt. Voor kopers betekent dit dat de hervorming van de LPH de vergelijking vooral BUITEN de centrale zones verandert: bij een appartement in Cabanyal, Algirós, Patraix of de voorsteden van de agglomeratie wordt de stemming van 3/5 van de vereniging de doorslaggevende factor.

Koop je met huurinkomsten in gedachten, dan zijn de praktische controlestappen: vraag de verkoper om de notulen van de vergaderingen van de afgelopen twee jaar, vraag of het gebouw al over een beleid voor toeristische verhuur heeft gestemd, vraag of er momenteel een woning in het gebouw als vivienda de uso turístico draait (Airbnb-verhuurders hebben een publiek opzoekbaar registratienummer dat je kunt nagaan), en reken op de opslag van 20 procent als realistisch slechtste scenario als je wel een vergunning krijgt.

Bekijk je dit vanuit een buy-to-let-oogpunt, lees dan eerst onze gids voor het kopen van vastgoed in Valencia. Ben je huurder en maak je je zorgen dat je gebouw richting toerisme gaat, dan behandelt onze gids voor huren in Valencia je rechten onder de LAU. En baat je zelf een toeristische verhuur uit, dan loopt het inkomen via de gewone schijven van de IRPF/IRNR; zie onze belastinggids voor expats voor de berekening.

Bronnen en verder lezen

• Ley de Propiedad Horizontal (LPH) Artículo 17 - het artikel dat de meerderheidsdrempels voor besluiten van de vereniging vastlegt. Volledige tekst op boe.es.
• Ley 12/2023 van 24 mei over het recht op wonen - de overkoepelende woonwet die de deur opende voor deze hervormingen via stemming in de vereniging. BOE-A-2023-12203.
• Register van toeristische accommodaties van de Comunitat Valenciana - de regionale database van vergunde viviendas de uso turístico in de regio Valencia. turismo.gva.es.
• Mundo Deportivo, 19 mei 2026 - berichtgeving over de inwerkingtreding van de hervorming in heel Spanje. mundodeportivo.com.
• Let op: dit artikel beschrijft het juridische kader zoals het in mei 2026 geldt. Praat met een lokale administrador de fincas of vastgoedadvocaat voordat je koopt of voordat je op je volgende junta stemt; de uitvoering verschilt per regio en rechterlijke uitspraken blijven de randen bijschaven.