Entre el apretón de manos y el notario, una compra inmobiliaria española pasa por el contrato de arras: un contrato privado de señal que retira el inmueble del mercado y fija las condiciones de la venta. Parece una formalidad. No lo es - es el documento con más consecuencias de toda la compra, porque suele firmarse antes de que tu abogado haya visto nada, y las penalizaciones por echarse atrás van grabadas dentro. Nuestra guía para comprar vivienda en Valencia cubre todo el proceso de compra; este artículo hace zoom en la fase de arras y los riesgos que se esconden detrás.
Los tres tipos de arras
El derecho español reconoce tres variantes de arras, y cuál nombra tu contrato lo cambia todo si la operación se rompe. Muchos contratos de arras no dicen claramente de qué tipo son - lo cual ya es en sí una señal de alarma.
Arras penitenciales (de desistimiento)
El tipo que la mayoría de los compradores quiere, y el único con un precio de salida claro. Cualquiera de las partes puede echarse atrás: si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada. El derecho de desistimiento tiene que constar por escrito - los tribunales no lo presumen. Si tu contrato no invoca expresamente las arras penitenciales (el artículo 1454 del Código Civil es la referencia habitual), no des por hecho que la señal por sí sola te libera.
Arras confirmatorias
Aquí la señal es simplemente un anticipo del precio que confirma el acuerdo. No hay puerta de salida incorporada: si una parte se retira, la otra puede demandar para forzar la venta o reclamar daños - que pueden superar con mucho la señal. Muchas plantillas genéricas de arras caen en este tipo sin que el comprador se dé cuenta.
Arras penales
La señal funciona como una penalización contractual por incumplimiento. A diferencia de las penitenciales, pagar la penalización no te libera necesariamente - la otra parte puede seguir exigiendo además que la venta se ejecute. Son raras en compraventas residenciales normales, pero existen, una razón más para leer lo que el documento dice de verdad.
Cuánto: el 10% de costumbre
La señal de arras habitual en España ronda el 10% del precio acordado, se paga al firmar el contrato y se descuenta del precio en la escritura. Es una costumbre, no una ley - las partes pueden pactar más o menos, y en inmuebles caros a menudo se negocia un porcentaje menor. Más importante que la cifra es dónde duerme el dinero: pagado directamente al vendedor, está en riesgo desde el primer minuto; depositado en la agencia o en la cuenta de clientes de un abogado, al menos queda en manos neutrales hasta la escritura.
Qué pasa cuando alguien se echa atrás
Con arras penitenciales la aritmética es limpia: el comprador se va, la señal se queda con el vendedor; el vendedor se va, el comprador recibe el doble. En un mercado al alza, vigila la segunda mitad de esa frase - un vendedor que recibe una oferta mejor puede decidir que devolverte el doble de tu señal le sale barato frente al salto de precio, y poco podrás hacer. Con confirmatorias y penales, echarse atrás significa abogados, y quizá un juzgado ordenando que la venta se complete. En cualquier caso, el momento de entender tu salida era antes de firmar, no después.
Las cinco comprobaciones antes de firmar
Todo lo que sigue se comprueba en días y cuesta poco. Cada una de estas comprobaciones es más barata que perder una señal de cinco cifras.
1. Cargas sobre el inmueble: la nota simple
Pide una nota simple al Registro de la Propiedad antes de firmar nada. Este breve extracto registral muestra quién es realmente el propietario y cada carga inscrita sobre el inmueble: hipotecas, embargos, anotaciones judiciales, servidumbres. Cuesta unos pocos euros en línea y se pide en minutos. Un número sorprendente de compradores firma arras fiándose del anuncio y de la palabra del vendedor - la nota simple es el documento contra el que se comprueba esa palabra.
2. Deudas que siguen al inmueble
En España, algunas deudas se pegan al inmueble y no a la persona que las generó. Los atrasos de IBI (el impuesto anual sobre bienes inmuebles) y las cuotas impagadas de la comunidad de propietarios pueden convertirse en problema del nuevo dueño. Pide un certificado del administrador de la comunidad que acredite que las cuotas están al día, y justificantes del pago del IBI de los últimos años - el notario comprueba parte de esto en la escritura, pero para entonces tu señal de arras ya está comprometida.
3. Quién vive realmente en la vivienda
Haz que el estado de ocupación conste por escrito. Un inquilino con contrato tiene derechos que sobreviven a la venta, y una situación de okupas puede exigir procedimientos judiciales largos - durante los cuales eres dueño de una vivienda que no puedes usar. Si el inmueble se vende libre, que el contrato de arras lo diga, y convierte la entrega libre de ocupantes en la escritura en una condición explícita.
4. Licencias en viviendas reformadas
Si la vivienda se ha ampliado, transformado o reformado en serio, pide las licencias y la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación. Una reforma sin licencia puede bloquear la tasación de tu hipoteca, complicar el seguro y dejarte a ti el coste de la regularización. Si el vendedor no encuentra los papeles, pon precio a ese riesgo - o retírate.
5. La factura fiscal: el ITP en vivienda usada
Las compras de segunda mano pagan ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), y el tipo lo fija cada comunidad autónoma - en la Comunitat Valenciana el tipo general es el 10% del precio, con reducciones para algunos compradores, como los menores de 35 años que compran su vivienda habitual. A eso se suman notaría, registro y gestoría. Presupuéstalo todo antes de la fase de arras: el comprador que descubre la factura fiscal después de firmar ya no tiene salida limpia. La guía de compra desglosa la pila de costes completa, y si la planificación sucesoria está en tu horizonte, el impuesto de sucesiones en España también es autonómico y conviene leerlo pronto.
Haz revisar el contrato antes de firmar - no después
El contrato de arras lo redacta la parte vendedora o la agencia mucho más a menudo que alguien que te represente a ti. Un abogado independiente que revise el borrador - el tipo de arras, dónde se deposita la señal, el plazo de escritura, las condiciones - es el seguro más barato de toda la compra, y solo funciona antes de la firma. Nuestro servicio legal inmobiliario hace exactamente esta revisión, nota simple incluida, para compradores que aún no tienen abogado español.
El contrato de arras premia a los compradores que frenan una semana y castiga a todos los demás. Pide la nota simple, nombra el tipo de arras, comprueba las deudas y los ocupantes, conoce tu factura fiscal - y entonces firma.
¿A punto de firmar un contrato de arras?
Que lo lea antes un abogado independiente. Revisamos el contrato y hacemos las comprobaciones registrales antes de que tu señal quede comprometida.
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Sobre el autor
Michael Bastin
Fundador, ValenciaMove - en Valencia desde 2016
Michael se mudó a Valencia en 2016 y ha ayudado a decenas de familias a instalarse desde entonces. Escribe personalmente cada guía del sitio y verifica cada dato con fuentes oficiales españolas antes de publicar.
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