Location touristique en Espagne : 60 % de vos voisins décident désormais

L'Espagne a passé les trois dernières années à durcir les règles autour des locations de type Airbnb : régimes régionaux de licences, registres centraux, et désormais un nouvel outil puissant entre les mains de l'immeuble lui-même, le vote à la majorité qualifiée. Si vous achetez un appartement à Valence dans l'optique de le louer en courte durée, ou si vous vivez au-dessus de voisins qui le font déjà, voici l'article à mettre en favori.

Comment fonctionne le vote des 3/5

L'article 17 de la Ley de Propiedad Horizontal est la partie du droit espagnol qui régit les décisions prises lors d'une junta de propietarios (l'assemblée de tous les copropriétaires d'un immeuble). Différentes décisions exigent différentes majorités : l'entretien courant ne nécessite qu'une majorité simple, les modifications structurelles exigent les 3/5, et l'unanimité est réservée à des sujets comme la modification du titre de propriété fondateur de l'immeuble.

La nouvelle règle place les locations touristiques de courte durée dans la tranche des 3/5. Pour les autoriser, trois conditions doivent être réunies lors de la même assemblée : au moins 3/5 des copropriétaires doivent voter oui, ces mêmes propriétaires doivent ensemble détenir au moins 3/5 des quotes-parts de l'immeuble (cuota de participación), et un quorum doit être présent. Les quotes-parts sont les pourcentages attribués à chaque logement dans le titre de propriété, généralement proportionnels à la surface, et elles déterminent la contribution de chaque propriétaire aux charges communes.

Si les 3/5 ne sont pas atteints, la proposition échoue et les locations touristiques restent interdites dans cet immeuble. Le vote peut être représenté lors d'une assemblée ultérieure, mais chaque propriétaire concerné est prévenu dès le premier jour.

Ce qui compte comme location touristique de courte durée

La réglementation espagnole du logement distingue trois types de location. Un bail d'habitation standard (arrendamiento de vivienda) est régi par la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), dure au minimum 5 ans (7 si le bailleur est une société), et c'est ce que signe tout locataire de longue durée. Un bail non résidentiel ou temporaire (arrendamiento por temporada) couvre les séjours de quelques semaines ou mois pour des motifs comme le travail saisonnier ou les études. Et une vivienda de uso turístico (VUT) est un logement commercialisé auprès des touristes, annoncé sur Booking, Airbnb, Vrbo ou similaires, et autorisé par le gouvernement régional comme hébergement touristique.

Le vote des 3/5 s'applique explicitement aux vivienda de uso turístico. Savoir s'il couvre les arrendamiento por temporada ambigus a donné lieu à des litiges : certaines copropriétés ont voté pour exiger une approbation de TOUTE location non permanente dans l'immeuble, en s'appuyant sur la réforme de la LPH. Attendez-vous à ce que les décisions de justice précisent les contours exacts au cours des 12 à 24 prochains mois.

Si mon immeuble compte déjà des locations touristiques

La réforme n'est pas rétroactive de manière simple. Les logements qui opéraient déjà comme vivienda de uso turístico autorisée avant la date concernée conservent leur droit d'exercer. Ce qui a changé, c'est le pouvoir de la copropriété de réagir : un vote des 3/5 peut désormais restreindre les NOUVELLES licences touristiques dans le même immeuble, appliquer une surcharge aux logements déjà en activité (voir ci-dessous), voire proposer de mettre fin à l'activité existante au moment du renouvellement de la licence.

Concrètement : une copropriété hostile peut rendre la vie coûteuse et administrativement pénible pour un hôte existant sans l'expulser légalement, tandis qu'une copropriété bienveillante peut le maintenir en place. Le résultat dépend entièrement des voisins, et c'est pourquoi une vérification de l'humeur actuelle de la comunidad compte avant d'acheter un appartement destiné à être transformé en Airbnb.

La surcharge de 20 pour cent sur les charges communes

Si la copropriété vote (à la même majorité des 3/5) pour l'appliquer, les propriétaires exploitant une vivienda de uso turístico dans l'immeuble paient jusqu'à 20 pour cent de plus en charges communes que les logements résidentiels équivalents. La justification juridique est que les locations touristiques engendrent une usure disproportionnée de l'ascenseur, de l'entrée, du vide-ordures, de l'escalier et de tout service de conciergerie ou de nettoyage. Le plafond est fixé par la LPH elle-même.

Pour un appartement de 100 m2 dans le centre de Valence payant environ 1 200 EUR par an de charges de copropriété, une surcharge de 20 pour cent représente 240 EUR par an. Significatif comme moyen de dissuasion à grande échelle, mais peu susceptible de tuer à lui seul une location rentable. La véritable force de la réforme réside dans le pouvoir de veto sur les licences, pas dans la surcharge.

Ce que cela signifie pour Valence

Valence est un cas particulier en Espagne. La ville a imposé un moratoire sur les nouvelles licences de location touristique dans les quartiers centraux (Ciutat Vella, Eixample, El Carmen, Russafa), en place depuis 2023 et renforcé en 2024 : obtenir de nouvelles licences VUT dans ces zones est de fait impossible, avant même que le vote de la copropriété n'entre en jeu. Pour les acheteurs, cela signifie que la réforme de la LPH change surtout l'équation EN DEHORS des zones centrales : c'est pour un appartement à Cabanyal, Algiros, Patraix ou dans la banlieue métropolitaine que le vote des 3/5 de la copropriété devient le facteur de blocage dominant.

Si vous achetez en visant des revenus locatifs, les étapes pratiques de vérification sont les suivantes : demandez au vendeur les procès-verbaux des deux dernières années d'assemblée, demandez si l'immeuble a déjà voté une politique en matière de location touristique, demandez si un logement de l'immeuble opère actuellement comme vivienda de uso turístico (les hôtes Airbnb disposent d'un numéro de registre consultable publiquement que vous pouvez vérifier), et prévoyez la surcharge de 20 pour cent comme pire scénario réaliste si vous obtenez une licence.

Si vous abordez ce sujet sous l'angle de l'investissement locatif, lisez d'abord notre guide pour acheter un bien à Valence. Si vous êtes locataire et que vous craignez que votre immeuble ne se tourne vers le tourisme, notre guide de la location à Valence couvre vos droits au titre de la LAU. Et si vous exploitez une location touristique, les revenus passent par les tranches habituelles de l'IRPF/IRNR ; consultez notre guide fiscal pour expatriés pour les calculs.

Sources et pour aller plus loin

• Ley de Propiedad Horizontal (LPH) Artículo 17 - l'article qui définit les seuils de majorité pour les décisions de copropriété. Texte intégral sur boe.es.
• Ley 12/2023 du 24 mai sur le droit au logement - la loi cadre sur le logement qui a ouvert la voie à ces réformes par vote en copropriété. BOE-A-2023-12203.
• Registre des hébergements touristiques de la Comunitat Valenciana - la base de données régionale des viviendas de uso turístico autorisées dans la région de Valence. turismo.gva.es.
• Mundo Deportivo, 19 mai 2026 - couverture médiatique de l'entrée en vigueur de la réforme dans toute l'Espagne. mundodeportivo.com.
• Note : cet article décrit le cadre juridique en vigueur en mai 2026. Parlez à un administrador de fincas local ou à un avocat spécialisé en immobilier avant d'acheter ou de voter à votre prochaine junta ; la mise en oeuvre varie selon les régions et les décisions de justice continuent d'en affiner les contours.