Assistenza legale immobiliare: comprare sicuri a Valencia
Comprare casa in Spagna senza un vero supporto legale è un rischio concreto. Il nostro servizio protegge il tuo investimento dalla due diligence fino al rogito.
Avvocato immobiliare in Spagna: perché è indispensabile
Il diritto immobiliare spagnolo è complesso e gran parte dei controlli spetta al compratore: il notaio formalizza l'atto, ma non fa da tuo consulente. I problemi che possono rovinare un acquisto sono sempre gli stessi: ipoteche non cancellate dal venditore, abusi urbanistici (soprattutto nelle case rurali o con ampliamenti), IBI e spese condominiali non pagate che possono passare al nuovo proprietario, e problemi con il certificato di abitabilità, la cédula de habitabilidad ().
Una cartella IBI non pagata resta legata all'immobile, non solo al venditore, quindi può arrivare a te. Un avvocato immobiliare le intercetta tutte prima che ti impegni.
Conta anche l'indipendenza: incarica il tuo avvocato, non quello suggerito dall'agenzia, perché deve rispondere a te e a nessun altro.
Cosa comprende il nostro servizio legale immobiliare
Nota simple (visura del Registro immobiliare)
La nota simple () è il documento del Registro immobiliare che conferma proprietà, ipoteche e gravami. Noi la richiediamo e la leggiamo: è la prima cosa da controllare su qualsiasi casa.
Due diligence
Situazione dell'IBI (l'imposta annuale sulla casa), arretrati condominiali, permessi edilizi e certificato di abitabilità. Verifichiamo che ogni costruzione sul lotto abbia una licencia de obras () valida.
Coordinamento del NIE
Serve un NIE - per uno straniero, il codice fiscale che la Spagna richiede per ogni operazione con rilevanza fiscale - e un conto spagnolo è il modo pratico per muovere i fondi. Ci assicuriamo che ci siano entrambi prima del giorno del rogito.
Revisione del contratto di arras
Il contratto di arras () stabilisce chi può tirarsi indietro e a che prezzo: quando si versano delle arras, l'articolo 1454 del Codice civile spagnolo permette al compratore di recedere perdendole e al venditore di recedere restituendole raddoppiate; il testo del contratto decide quale regime si applica. I nostri avvocati controllano che le clausole tutelino te e non solo il venditore.
Coordinamento con il notaio
Presenza alla firma dell'escritura pública (), verifica che tutte le parti siano in regola e gestione dell'iscrizione al Registro immobiliare.
Calcolo delle imposte
Cifre precise prima che ti impegni. Sulla seconda mano nella Comunitat Valenciana l'ITP è il 9% fino a 1.000.000 EUR e l'11% oltre, secondo la Ley 5/2025, per gli atti dal 1 giugno 2026; esistono aliquote ridotte per alcuni acquirenti, da verificare caso per caso. Sul nuovo si pagano invece il 10% di IVA più l'1,4% di AJD.
Verifica della struttura dell'investimento
Se compri come investitore controlliamo che l'assetto sia giusto fin dall'inizio: nome personale o SL, comproprietà, provenienza dei fondi da conti esteri.
I tempi tipici di un acquisto immobiliare in Spagna
Come guida di massima, non scadenze di legge: dall'offerta accettata al contratto di arras: 1-2 settimane. Due diligence e controlli sulla nota simple: 2-4 settimane. Delibera del mutuo, se serve: 3-6 settimane in parallelo.
Rogito dell'escritura pública: di norma 45-90 giorni dall'offerta accettata. Iscrizione al Registro immobiliare dopo la firma: altre 4-8 settimane. In tutto, dall'offerta alle chiavi, si sta su 8-16 settimane.
Quanto costa davvero: metti in conto un 10-14% sopra al prezzo
Il prezzo esposto non è mai il prezzo vero. Su un acquisto a Valencia calcola circa un 10-12% in più tra imposte e onorari sulla seconda mano e un 13-14% sul nuovo. Ecco dove finisce.
ITP (seconda mano)
11% oltre 1.000.000 EUR; aliquote in vigore dal 1 giugno 2026 (Ley 5/2025); aliquote ridotte per alcuni acquirenti, da confermare caso per caso
IVA + AJD (nuova costruzione)
IVA sul prezzo più imposta di bollo, al posto dell'ITP
Spese notarili
Indicativo, dalla tariffa regolamentata (RD 1426/1989), IVA inclusa, per un acquisto da 150.000 a 1.000.000 EUR; l'atto di mutuo si aggiunge
Registro immobiliare
Indicativo, dalla tariffa regolamentata (RD 1427/1989), IVA inclusa, per la stessa fascia di prezzo
Onorari legali
Fissi e preventivati, minimo intorno ai 1.500 EUR
La nostra rete di avvocati immobiliari
Lavoriamo solo con avvocati immobiliari bilingui specializzati nelle compravendite per acquirenti internazionali.
Applicano compensi fissi, di norma 1-1,5% del prezzo con un minimo intorno ai 1.500 EUR, dichiarati in anticipo. Nessuna sorpresa in fattura.
Comprare casa in Spagna: le domande legali
Per legge serve un avvocato per comprare casa in Spagna?
Quei debiti possono seguire l'immobile, non il venditore, quindi possono finire addosso a te. Incarica un tuo avvocato, non quello che ti consiglia l'agenzia.
Quanto costa l'assistenza legale a Valencia?
Metti in conto circa un 10-12% sopra al prezzo sulla seconda mano e un 13-14% sul nuovo: 9% di ITP sulla seconda mano fino a 1.000.000 EUR (11% oltre) per gli atti dal 1 giugno 2026 (esistono aliquote ridotte per alcuni acquirenti, da confermare caso per caso), oppure 10% di IVA più 1,4% di AJD sul nuovo, più notaio e registro.
Cos'è il contratto di arras e cosa succede se il venditore si tira indietro?
Tutto dipende da come è scritto il testo: per questo va letto da un avvocato prima che tu bonifichi un solo euro.
Posso comprare senza essere residente in Spagna?
La differenza si vede dopo: chi possiede una casa da non residente presenta ogni anno il Modelo 210 anche se la casa non è affittata. E la Golden Visa, che un tempo legava l'acquisto alla residenza, è stata abolita nell'aprile 2025.
Quali controlli si fanno prima della firma?
Verifichiamo che ogni costruzione sul lotto abbia una licencia de obras valida prima che tu sia vincolato a qualcosa. La sequenza completa è nella nostra guida all'acquisto.
Quanto dura tutto l'acquisto?
L'iscrizione al Registro aggiunge altre 4-8 settimane dopo la firma, ma le chiavi le hai molto prima.
Da italiano che documenti mi servono?
Passaporto o carta d'identità valida per l'espatrio, il NIE e un conto spagnolo.
Se compri insieme al coniuge e siete in comunione dei beni, l'avvocato deve saperlo prima del rogito: il regime patrimoniale italiano va dichiarato nell'atto spagnolo e sistemarlo dopo costa un'altra scrittura notarile.