Faire approuver une rénovation par votre comunidad
À l'intérieur de vos murs, vous êtes largement libre. Dès que les travaux touchent la structure, la façade ou un service commun, vos voisins acquièrent un droit de vote, et la loi fixe la majorité.
Presque chaque appartement de Valencia se trouve dans une comunidad de propietarios, et c'est la Ley de Propiedad Horizontal qui décide où s'arrête votre liberté.
Le point de départ est généreux. La loi permet à chaque propriétaire de modifier les éléments architecturaux, les installations et les services de son propre bien, à condition que les travaux ne compromettent ni n'altèrent la sécurité de l'immeuble, sa structure générale, sa configuration ou son aspect extérieur, et ne portent pas préjudice aux droits d'un autre propriétaire.
Une condition est attachée même à cette liberté : le propriétaire doit informer préalablement des travaux la personne qui représente la copropriété. Prévenir le président avant de commencer n'est pas une politesse, c'est inscrit dans la disposition même qui vous accorde ce droit.
Tout ce qui sort de ces éléments privatifs relève d'un autre territoire. Les éléments communs ne sont pas les vôtres à modifier unilatéralement, et la question n'est plus de savoir si vous en avez le droit mais quelle majorité il vous faut.
Votre rénovation a-t-elle besoin des voisins ?
Lisez ceci comme un dégradé, du purement privatif au clairement collectif. La plupart des litiges naissent au milieu, là où un propriétaire a cru privatif ce qui ne l'était pas.
Finitions intérieures et distribution
Peinture, sols, cuisines, salles de bains et cloisons non structurelles à l'intérieur de votre appartement sont des éléments privatifs. Informez le président à l'avance et lancez-vous.
La structure, même vue de l'intérieur
Un mur porteur à l'intérieur de votre appartement fait partie de la structure générale de l'immeuble, pas de votre partie privative. Y toucher engage la copropriété autant que la mairie.
Tout ce qui se voit de l'extérieur
Fenêtres, fermetures de balcon, unités de climatisation en façade, stores et tout ce qui modifie l'aspect extérieur sont des affaires de copropriété, même si cela s'accroche à votre appartement.
Services communs et colonnes techniques
Les colonnes verticales, l'évacuation générale, la toiture et les installations de l'immeuble sont des éléments communs. S'y raccorder, les déplacer ou augmenter la charge qu'ils supportent exige un accord.
Diviser ou réunir des lots
Diviser un appartement en deux ou en réunir deux en un seul modifie les quotes-parts de l'immeuble, ce qui relève de la copropriété et du titre de propriété, pas seulement de vous.
Travaux d'accessibilité
Les travaux de suppression de barrières architecturales et l'installation d'un ascenseur sont traités plus souplement par la loi précisément parce qu'elle veut qu'ils se fassent, et ils exigent une majorité plus légère qu'une modification générale.
Les majorités que la loi fixe réellement
L'article 17 de la Ley de Propiedad Horizontal fixe des seuils différents selon la nature de la décision, et tout l'art de faire approuver une rénovation consiste à identifier de quel seuil relève votre point avant l'assemblée.
L'unanimité est réservée à la catégorie la plus lourde : approuver ou modifier le titre constitutif de l'immeuble ou ses statuts. Si votre projet change ce que le titre dit du bien, c'est la barre à franchir, et elle est haute parce qu'une seule opposition la fait tomber.
Une majorité des trois cinquièmes des propriétaires représentant aussi les trois cinquièmes des quotes-parts régit un ensemble de décisions incluant l'établissement ou la suppression de services communs d'intérêt général et l'usage des éléments communs. Notez le double test : les têtes et les quotes-parts, pas l'un ou l'autre.
Les travaux d'accessibilité et l'installation d'ascenseurs se situent plus bas, à la majorité simple des propriétaires représentant la majorité des quotes-parts, parce que le législateur a délibérément voulu les rendre plus faciles à faire passer. Les travaux d'entretien et de réparation courants dont l'immeuble a besoin pour rester en bon état ne font pas l'objet d'un vote : ce sont une obligation.
Comment l'approbation fonctionne en pratique
L'approbation se prononce en junta de propietarios, et les juntas suivent un calendrier. Les copropriétés doivent tenir au moins une assemblée ordinaire par an, et si la vôtre vient de la tenir, les options concrètes sont d'attendre ou d'en convoquer une extraordinaire.
Une junta extraordinaire peut être convoquée, mais il faut que le président ou un groupe qualifié de propriétaires la convoque, et elle doit être notifiée en bonne et due forme avec le point à l'ordre du jour. Un point absent de l'ordre du jour ne peut pas être valablement voté, une erreur qui invalide discrètement des décisions.
Comptez de façon réaliste entre un et trois mois entre le moment où vous soulevez le sujet et un vote valable, davantage s'il faut attendre l'assemblée annuelle. Si la décision est contestée, ajoutez le délai pendant lequel un propriétaire peut attaquer l'accord en justice.
Menez cela en parallèle de votre dépôt de permis plutôt qu'à la suite. Les deux prennent du temps, aucun ne dépend de l'achèvement de l'autre, et les enchaîner est la façon dont une rénovation de printemps devient une rénovation d'automne.
Le raccourci pratique
Parlez à l'administrador de fincas avant de parler à la junta. Il connaît l'histoire de l'immeuble, il rédige l'ordre du jour, et il peut vous dire en une conversation si votre point exige les trois cinquièmes, une majorité simple ou rien du tout.
Là où ça coince
Le point de friction le plus courant n'est pas l'hostilité, c'est de découvrir en cours de chantier que ce que vous croyiez privatif ne l'est pas. Les groupes extérieurs de climatisation en façade et les fermetures de balcon génèrent plus de litiges de copropriété dans les immeubles espagnols que presque tout le reste.
La deuxième est la gêne. Ascenseurs bloqués pour les livraisons, échafaudage sur une façade commune, poussière dans la cage d'escalier et bruit en dehors des heures autorisées sont des choses que les voisins subissent directement, et une copropriété qui se sent ignorée devient un obstacle exactement au moment où vous auriez besoin qu'elle ne le soit pas.
La troisième, c'est l'argent. Si vos travaux endommagent un élément commun ou un autre appartement, vous payez, et c'est précisément pour cela que l'assurance responsabilité civile de votre entreprise n'est pas optionnelle. Une fuite vers l'appartement du dessous est le cas d'école.
La quatrième est celle que personne n'anticipe : des travaux entrepris sans accord peuvent être ordonnés défaits. La copropriété peut agir contre un propriétaire qui a modifié des éléments communs sans autorisation, et la sanction demandée est en général la remise en état aux frais du propriétaire.
Quatre hypothèses qui coûtent cher
Croire que le président peut simplement dire oui
Le président représente la copropriété, il ne la remplace pas. Sur tout ce qui exige un vote, une bénédiction informelle du président n'est pas une autorisation et ne survivra pas à une contestation.
Croire que la façade appartient à votre appartement
Le mur extérieur dans lequel s'inscrit votre fenêtre est un élément commun. Modifier la baie, fermer le balcon ou y fixer des équipements relèvent de la copropriété, quel que soit celui qui occupe l'espace derrière.
Voter un point absent de l'ordre du jour
Une décision prise en junta sur un point qui n'a pas été régulièrement notifié dans la convocatoria est fragile. Faites inscrire le point à l'ordre du jour avant l'assemblée, dans les termes que vous voulez vraiment voir approuvés.
Sauter la notification préalable
Même des travaux purement intérieurs emportent l'obligation d'informer préalablement le représentant de la copropriété. Cela coûte un e-mail et cela supprime l'argument selon lequel vous auriez dissimulé les travaux.
La séquence qui fonctionne
- 1
Lire les estatutos d'abord
Les copropriétés peuvent avoir leurs propres statuts en plus de la loi générale, interdisant ou autorisant des choses que les règles par défaut ne prévoient pas. Demandez le texte en vigueur à l'administrador avant de planifier quoi que ce soit.
- 2
Classer vos travaux honnêtement
Séparez le projet entre ce qui est réellement privatif et ce qui touche la structure, la façade ou les services communs. Seule la seconde liste demande un vote, et savoir quoi est quoi fixe votre seuil.
- 3
Faire inscrire le point à l'ordre du jour
Envoyez à l'administrador une description écrite de ce que vous voulez exactement faire approuver, avec les plans s'il y en a, à temps pour que cela figure dans la convocatoria.
- 4
Obtenir l'accord par écrit
Demandez l'extrait certifié de l'acta qui consigne l'accord. C'est ce document que vous montrerez à la mairie, à votre assureur et à l'avocat d'un futur acheteur.
D'où viennent ces règles
Le cadre est la Ley de Propiedad Horizontal, la loi espagnole qui régit les immeubles divisés en lots appartenant à des propriétaires distincts. L'article 7 énonce ce qu'un propriétaire peut faire à l'intérieur de son bien et l'obligation d'information. L'article 17 fixe les majorités de vote.
La loi a été modifiée à plusieurs reprises, notamment sur l'accessibilité et sur le traitement des locations touristiques dans les immeubles d'habitation, si bien qu'un résumé écrit il y a quelques années peut ne plus décrire fidèlement les seuils actuels.
Chaque copropriété a aussi ses propres statuts et son règlement intérieur, publiés avec le titre. Lorsque ceux-ci sont plus stricts que la loi générale dans les limites qu'elle autorise, c'est la version la plus stricte qui vous engage. Lisez les vôtres avant de supposer que la règle nationale par défaut s'applique.