Rénover un logement à Valencia
La plupart des appartements des vieux barrios de Valencia ont été câblés, plombés et carrelés il y a des décennies. Voici le guide de ce que coûte vraiment une reforma, du permis dont vous avez besoin, de la façon de recruter un artisan fiable, et du moment où vos voisins obtiennent un droit de vote.
Pourquoi une reforma ici ne ressemble pas à une rénovation chez vous
Le mot que vous allez entendre en permanence, c'est reforma. Il couvre aussi bien le fait de repeindre un couloir que celui de vider un appartement jusqu'aux briques, et le système espagnol traite ces deux choses très différemment. Bien situer la catégorie est la première décision, car elle détermine vos démarches, votre taux de TVA et votre calendrier.
La deuxième surprise, pour la plupart des nouveaux arrivants, c'est que vous rénovez rarement une maison. Le parc immobilier de Valencia est massivement composé d'appartements dans des immeubles partagés, ce qui veut dire qu'un tiers s'interpose entre vous et vos propres murs : la comunidad de propietarios. Les travaux qui touchent la façade, la toiture, les colonnes techniques ou la structure exigent leur accord, et cet accord répond à des seuils légaux plutôt qu'à une conversation amicale avec le président.
Troisièmement, les corps de métier fonctionnent selon une culture contractuelle différente. Il n'existe aucune licence nationale unique que vous pourriez consulter, les devis sont structurés en capitulos et partidas plutôt qu'en un seul chiffre global, et le taux de TVA que vous payez oscille entre 10 % et 21 % selon des éléments vous concernant, vous et le logement, sur lesquels la plupart des acheteurs étrangers n'ont jamais été interrogés auparavant.
Rien de tout cela ne fait de la rénovation une mauvaise idée ici. Acheter un appartement non rénové dans un bon barrio et le reformer reste l'un des moyens les plus fiables d'obtenir le logement que vous voulez vraiment dans cette ville. Cela signifie simplement que la planification se fait avant la démolition, et non après.
Les quatre points à ne pas rater
Chacun de ces sujets est un point de décision où une mauvaise hypothèse coûte de l'argent réel. Commencez par celui qui vous bloque, puis lisez les trois autres avant de signer quoi que ce soit. Si vous en êtes encore à l'achat, notre guide de l'achat immobilier couvre la fiscalité et le passage chez le notaire.
Obra menor ou obra mayor
Quelle déclaration vos travaux exigent, ce qu'est réellement une declaracion responsable, la durée de chaque voie, et les 4 % d'ICIO que vous versez à la mairie sur le budget.
Lire le guideLe coût d'une reforma au mètre carré
Les fourchettes du marché pour une rénovation cosmétique, intégrale ou structurelle à Valencia, les prix pièce par pièce pour cuisines et salles de bains, et la règle de la TVA à 10 %.
Lire le guideTrouver et vérifier un artisan
D'où viennent réellement les reformistas ici, ce que contient un vrai presupuesto, les échéanciers de paiement en usage dans le métier, et les signaux qui justifient de partir.
Lire le guideFaire approuver les travaux par la comunidad
Quand vos voisins doivent légalement donner leur accord, les majorités de vote de la Ley de Propiedad Horizontal, et comment éviter qu'une approbation ne dévore une saison entière.
Lire le guideL'ordre dans lequel les choses se passent vraiment
Les rénovations dérapent quand les étapes sont faites dans le désordre, en général parce que la démolition commence avant que quelqu'un ait vérifié si un mur est porteur. Voici l'ordre qui évite les mauvaises surprises coûteuses.
Faire expertiser avant de s'engager
Faites examiner l'appartement par un technicien avant la signature si vous le pouvez. Ce qu'il vous faut savoir, c'est la trame structurelle, l'âge des installations électriques et d'eau, et s'il y a de l'humidité derrière l'enduit.
Poser le périmètre par écrit
Transformez la liste de souhaits en un descriptif écrit avec des métrés. Tout ce qui vient ensuite, des devis à la catégorie de permis, dépend d'un périmètre figé plutôt qu'évolutif.
Voie administrative et accord de la copropriété
Déterminez si vous déposez une declaracion responsable ou demandez une licence, et si la comunidad doit voter. Les deux peuvent avancer en parallèle, et les deux prennent plus de temps qu'on ne le croit.
Devis, contrat, puis démolition
Comparez au moins trois devis sur le même descriptif écrit, signez un contrat avec un échéancier adossé à des jalons, et seulement ensuite laissez quelqu'un prendre un marteau.
À qui ce pilier s'adresse
Si vous venez d'acheter un appartement à rénover, voici la séquence que personne ne vous remet chez le notaire. Les papiers de l'achat s'arrêtent au moment où les clés changent de main, et ceux de la rénovation commencent le lendemain matin sous un jeu de règles totalement différent.
Si vous hésitez encore à acheter un bien non rénové, c'est le guide des coûts qu'il faut lire en premier. L'écart entre le prix affiché d'un appartement rénové et celui d'un bien à refaire dans la même rue vous dit en général ce que le marché pense du coût des travaux, et il se trompe souvent dans un sens ou dans l'autre.
Si vous êtes locataire, l'essentiel de tout ceci ne vous concerne pas, mais la page sur l'accord de la copropriété reste utile quand les travaux d'un propriétaire perturbent votre bail. Notre guide de la location couvre le côté locataire de la relation.
D'où viennent nos chiffres
Les taux d'imposition, les catégories de permis et les majorités de vote présentés ici viennent du droit espagnol publié et des ordonnances fiscales de l'Ayuntamiento de Valencia. Quand nous citons un seuil légal, c'est parce qu'il est écrit quelque part où vous pouvez le vérifier.
Les chiffres de coûts sont d'une autre nature. Il n'existe pas d'indice officiel des prix de la rénovation, donc les fourchettes que nous publions sont celles pratiquées sur le marché valencien, exprimées en fourchettes plutôt qu'en valeurs uniques. Traitez-les comme une enveloppe de planification, pas comme un devis, et jamais comme un substitut à trois vrais presupuestos sur votre appartement précis.
Quand nous n'avons pas pu vérifier un chiffre, nous le disons avec des mots plutôt que d'inventer un montant. C'est volontaire, et c'est pour cela que certaines sections décrivent une tendance au lieu d'annoncer une somme en euros.
Vous rénovez un appartement que vous venez d'acheter ?
Nous aidons les nouveaux arrivants à gérer la partie hispanophone d'une reforma : lire correctement un presupuesto, comprendre sur quoi vote votre comunidad, et réunir les bonnes personnes autour de la table. Commencez par un appel gratuit de quinze minutes et dites-nous ce à quoi vous faites face.
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